業(yè)務(wù)板塊
市場(chǎng)動(dòng)態(tài)15
Mar
2019
2018年太原市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告
2018年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言無(wú)疑是轉(zhuǎn)折性的一年。一方面，在國(guó)家“房住不炒”的性質(zhì)定位下，推行限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售等短期調(diào)控政策，對(duì)投機(jī)炒房者形成嚴(yán)格打壓；另一方面，市場(chǎng)又面臨住房供應(yīng)不足、需求旺盛、房?jī)r(jià)過(guò)高等實(shí)際問(wèn)題，中央接連出臺(tái)指導(dǎo)政策，加快住房租賃市場(chǎng)的培育與發(fā)展，貫徹租售并舉制度，以滿足老百姓住有所居的長(zhǎng)遠(yuǎn)需要。對(duì)于太原樓市來(lái)說(shuō)，雖然政策頻出，有效遏制了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的步伐，但絲毫不影響市場(chǎng)火熱的局面，2018年太原土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，供應(yīng)土地11094畝，同比上漲149%，成交土地6140畝，同比上漲22%，成交金額346億元，同比上漲29.1%，成交土地地面地價(jià)550萬(wàn)元/畝，同比上漲2.8%，樓面地價(jià)2853元/m2，同比上漲35%；太原新建商品房市場(chǎng)成交面積和房?jī)r(jià)呈現(xiàn)一路飚紅態(tài)勢(shì)，全年共計(jì)成交面積966萬(wàn)平方米，同比上漲48.6%，從年初1月份樓市均價(jià)8790元/m2上漲至年底12月份樓市均價(jià)12530元/m2，漲幅高達(dá)42.5%。市場(chǎng)的火爆無(wú)外乎城市基礎(chǔ)設(shè)施的提升、省會(huì)效應(yīng)對(duì)外來(lái)人口的吸附、城改棚改貨幣化安置的推行等，太原作為類一線城市依然受到開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者的熱捧。
一、2018年政策篇
2018年，無(wú)論是對(duì)于購(gòu)房者而言，還是對(duì)于炒房客而言，都像坐過(guò)山車一樣，讓整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)都經(jīng)歷了從高溫直接降入冰點(diǎn)的迅速轉(zhuǎn)折，炒房客陸續(xù)退場(chǎng)，房?jī)r(jià)回歸平穩(wěn)，在一系列政策利好之下，樓市博弈逐漸偏向剛需群體。對(duì)比之下，在落實(shí)貫徹“房住不炒”的大前提下，太原樓市政策頻出，出臺(tái)限購(gòu)、限貸、商轉(zhuǎn)公停止等政策，以下為2018年太原市出臺(tái)的重點(diǎn)樓市政策。
1、1月18日太原公積金全面執(zhí)行“組合貸”，已有6家銀行支持辦理該業(yè)務(wù)。
2、5月9日太原正式出臺(tái)樓市限購(gòu)令
5月14日，太原市人民政府印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的實(shí)施意見(jiàn)》（并政辦發(fā)〔2018〕23號(hào)），太原住房“限購(gòu)令”落地。《意見(jiàn)》提出實(shí)施住房限購(gòu)政策、加強(qiáng)差別化住房信貸和稅收政策、控制現(xiàn)房短期交易轉(zhuǎn)讓、加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格管理、加強(qiáng)商品房預(yù)售審批管理、加強(qiáng)土地供應(yīng)管理、加大市場(chǎng)供應(yīng)、強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、強(qiáng)化輿論引導(dǎo)和預(yù)期管理等具體措施。
3、6月9日出臺(tái)山西省發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案
6月9日山西省人民政府出臺(tái)《山西省發(fā)展住房租賃市場(chǎng)實(shí)施方案》，今年全省將基本建成三級(jí)住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)，省級(jí)和11個(gè)設(shè)區(qū)城市住房租賃綜合服務(wù)平臺(tái)要在6月底前建成并投入使用；新增30家專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)和兼營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)；各設(shè)區(qū)城市爭(zhēng)取用3-5年時(shí)間，使租賃住房占新增（改造）住房供應(yīng)量的比例提高到50%左右。圍繞發(fā)展目標(biāo)，確立了培育多元化租賃住房供應(yīng)主體、多渠道籌集租賃房源、完善住房租賃管理政策措施、提高住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管和服務(wù)水平四個(gè)方面的任務(wù)。
4、6月12日出臺(tái)人才落戶新政本科生不超45歲可直接落戶
太原市出臺(tái)關(guān)于放寬人才戶口遷入的政策，在人才落戶方面“大膽突破”，將落戶與就業(yè)脫鉤，對(duì)符合條件的人才均實(shí)行“先落戶后就業(yè)”，且配偶、子女、父母均可隨遷，努力為各類人才提供更優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，推動(dòng)《中共太原市委關(guān)于深化人才發(fā)展體制機(jī)制改革加快推進(jìn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)的實(shí)施意見(jiàn)》精準(zhǔn)落地。
5、8月5日異地購(gòu)房不得提取住房公積金
8月5日太原市對(duì)公積金業(yè)務(wù)相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整，明確太原市繳存職工在本市之外和戶籍地以外城市購(gòu)房不得提取住房公積金。
6、8月22日再見(jiàn)毛坯房，山西省政府力推全裝修交房模式
8月22日，山西省人民政府辦公廳公開(kāi)發(fā)布《山西省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)住宅全裝修工作的實(shí)施意見(jiàn)》。按照意見(jiàn)要求，各設(shè)區(qū)城市中心城區(qū)（由各市劃定）范圍內(nèi)新出讓或劃撥國(guó)有土地上的新建住宅，原則上實(shí)行住宅全裝修，推行成品交房。全省新開(kāi)工建設(shè)的裝配式住宅項(xiàng)目、執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的住宅項(xiàng)目和租賃住房、酒店式公寓全部實(shí)行住宅全裝修。
7、9月18日山西省住房公積金新規(guī)：最高貸款額度100萬(wàn)
嚴(yán)格執(zhí)行省城調(diào)控房?jī)r(jià)有關(guān)政策，將公積金貸款首付比例上調(diào)至30％，同時(shí)為滿足職工剛需和改善性購(gòu)房，正常連續(xù)足額繳存六個(gè)月以上的職工方可申請(qǐng)公積金貸款，貸款額度不與繳存年限掛鉤，最高貸款額度恢復(fù)到100萬(wàn)元。
8、11月7日新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)配套養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施
山西省住建廳對(duì)有關(guān)老年人照顧服務(wù)工作作出安排，今后，凡新建城區(qū)和居?。ㄐ。﹨^(qū)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家和我省相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和要求，配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用。
二、2018年土地篇
2018年，太原土地市場(chǎng)絕對(duì)是“一路飆升”，上半年土地市場(chǎng)還算平穩(wěn)，自8月份開(kāi)始，土地市場(chǎng)逐漸回暖，供應(yīng)量和成交量均大幅上漲，在多方力量的調(diào)控平衡下，土地市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)不斷向上走的良性通道，回暖之迅速令人瞠目。主要原因是受近幾年太原棚戶區(qū)、城中村拆遷改造的影響，以居住生活為基本功能，以商務(wù)、金融、辦公、教育科研、物流等為發(fā)展重點(diǎn)的新型城市綜合性片區(qū)，各項(xiàng)配套設(shè)施也在逐步完善，在很大程度上拉升了2018年全年的土地成交額。
2018年，太原市共推出土地182宗，土地總面積為739.62萬(wàn)平方米，同比增加149.35%；共成交土地117宗，成交總面積409.33萬(wàn)平方米，同比增加22.45%，土地總價(jià)為316.72億元，同比增加18.14%。
下面，我們從2018年太原土地市場(chǎng)成交情況和土地拍賣情況兩個(gè)方面進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。
（一）2018年太原土地市場(chǎng)成交情況分析
以下分別以圖表的形式對(duì)2018年度太原土地城郊市場(chǎng)成交宗數(shù)、成交面積、成交金額、成交土地用途、成交土地地面價(jià)格和樓面價(jià)格、成交土地區(qū)域等進(jìn)行逐項(xiàng)分析。
成交宗數(shù)和成交面積
2018年太原土地市場(chǎng)共成交117宗土地，與2017年成交98宗相比上漲了19.39%；從成交數(shù)量上看，與2017年不同，2018年下半年持續(xù)成交旺盛，尤其是9月份，共成交28宗，達(dá)到全年峰值，11月份和10月份分別成交21宗、14宗，位列第二位、第三位。
2018年太原土地市場(chǎng)共成交總面積409.33萬(wàn)平方米，與2017年成交334.29萬(wàn)平方米相比上漲了22.45%；2018年1月份—12月份土地成交量差距較大，9月份成交量124.2萬(wàn)平方米，占全年成交量的30.34%，達(dá)到2018年峰值，其次為10月份，成交量為111.21萬(wàn)平方米，占全年成交量的27.17%，位居第二位，11月份以53.74萬(wàn)平方米的成交量位居第三位。
成交金額
2018年太原土地成交金額為316.72億元，與2017年土地成交金額268.09億元相比增加了18.14%；從2018年1月份—12月份土地成交金額來(lái)看，四季度成交金額遙遙領(lǐng)先，尤其是10月份，成交金額為143.39億元，占全年成交金額的45.27%。10月份，華僑城以116.02億元的價(jià)格將煤氣化公司8宗地全部收入囊中，將10月份推上 2018年全年成交金額最高值，其次為9月份，成交金額為59.37億元，占全年成交量的18.75%，位居第二位，11月份成交金額為56.7億元，位居全年第三位。
成交土地用途
從2018年土地成交用途分析來(lái)看，住宅類成交宗數(shù)依然占據(jù)主導(dǎo)地位，近年樓市住宅類供應(yīng)量持續(xù)增加。在2018年成交的117宗土地當(dāng)中，有84宗為普通商品住房用地（含純住宅、兼容商業(yè)等），占到總成交量的71.8%，其次為商業(yè)用地和教育用地。值得注意的是，2018年教育用地較2017年相比大幅上漲，由此可見(jiàn)政府對(duì)于教育產(chǎn)業(yè)越來(lái)越重視，未來(lái)地產(chǎn)與教育將密不可分，相互補(bǔ)充和共享。
成交土地地面價(jià)格和樓面價(jià)格
2018年土地成交平均地面價(jià)格為550.16萬(wàn)元/畝，與2017年土地成交平均地面價(jià)格相比上漲2.8%，5月份地面地價(jià)達(dá)到全年峰值，其次為10月份和11月份；2018年土地成交平均樓面價(jià)格為2852.59元/m2，與2017年土地成交平均樓面價(jià)格相比上漲35%，同樣也是5月份達(dá)到峰值，其次為10月份和7月份。5月份地面價(jià)格和樓面價(jià)格均到達(dá)峰值，主要受晉商銀行獲取的商業(yè)用地影響，地價(jià)高，容積率低；10月份主要受華僑城獲取煤氣化地塊影響。
成交土地區(qū)域
2018年土地成交宗數(shù)最多的區(qū)域?yàn)樾〉陞^(qū)，共成交土地34宗，其次為尖草坪區(qū)和晉源區(qū)，萬(wàn)柏林區(qū)位居第三；從地面價(jià)格來(lái)看，萬(wàn)柏林區(qū)地面價(jià)格以844.95萬(wàn)元/畝躍居第一位，主要受華僑城煤氣化地塊影響，其次為迎澤區(qū)和晉源區(qū)；從樓面價(jià)格來(lái)看，依然是萬(wàn)柏林區(qū)以3587.55元/m2位居榜首，其次為杏花嶺區(qū)和晉源區(qū)。
（二）2018年太原土地拍賣成交情況分析
2018年樓市回暖，去庫(kù)存效應(yīng)顯著，導(dǎo)致土地市場(chǎng)“逆襲”，從土地拍賣的面積以及金額可以看出，經(jīng)過(guò)一年努力，太原樓市去庫(kù)存效果明顯，開(kāi)發(fā)商資金鏈得到一定程度的環(huán)節(jié)，拿地積極性明顯增高。2018年太原市共成交土地117宗，其中成交土地拍賣21宗，成交土地拍賣總面積125.97萬(wàn)平方米，較2017年上漲51%，成交金額約162億元，較2017年上漲74%，成交土地拍賣樓面均價(jià)3088元/m2，較2017年增加8%。
2018年只有萬(wàn)柏林區(qū)、小店區(qū)、晉源區(qū)以及尖草坪區(qū)四個(gè)區(qū)域成功通過(guò)競(jìng)拍形式拍得新地，其中萬(wàn)柏林區(qū)以煤氣化舊址8宗土地成為2018年土拍面積最大區(qū)域。
2018年太原土拍市場(chǎng)最高樓面價(jià)
山西路橋公司拍得的新五中南地塊，位于太原最為火熱的“龍城大街板塊”，占地面積86597.02m2，成交價(jià)為18.521億元，樓面地價(jià)5851元/m2，創(chuàng)下2018年太原土拍最高樓面地價(jià)。
2018年太原土拍市場(chǎng)最大面積
華僑城拍得煤氣化舊址8宗地，占地面積827738m2，成交價(jià)為116.02億元，成為2018年度太原土拍最大面積地塊的贏家。該區(qū)域位于西中環(huán)與南內(nèi)環(huán)交界，處于環(huán)線開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)版塊，與城市發(fā)展及房企布局的戰(zhàn)略契合度高，西臨萬(wàn)畝生態(tài)園，東側(cè)緊鄰傳統(tǒng)河西主城區(qū)，北側(cè)臨近迎澤大街，區(qū)位條件優(yōu)質(zhì)，是未來(lái)新的居住片區(qū)。
2018年太原土拍市場(chǎng)最受關(guān)注宗地
萬(wàn)科地產(chǎn)拍得一電廠舊址2宗地，占地面積127039.55m2，成交價(jià)11.99億元，成為2018年度太原土拍最受關(guān)注地塊的擁有者。該宗地位于太原市最火區(qū)域——晉源區(qū)，依仗著“華北最大的人工湖”——晉陽(yáng)湖和四通八達(dá)的交通等多方位配套，區(qū)域價(jià)值飆升，同時(shí)房?jī)r(jià)也在不停的飆升，是太原市的“新富人區(qū)”。
三、2018年樓市篇
2018年太原市商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)“火爆”態(tài)勢(shì)，全年商品房銷售套數(shù)76639套，銷售面積966.19萬(wàn)m2，同比上漲48.6%，銷售金額1069億元，同比上漲95.79%，各城區(qū)房?jī)r(jià)均已過(guò)萬(wàn)，新建商品住宅成交均價(jià)由1月份8790元/m2上漲至12月份12530元/m2，上漲幅度高達(dá)42.55%。
2017年，太原住房公積金提取、貸款政策的調(diào)整，提高首付比例、折扣利率折扣取消，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房貸款利率上浮10%，取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》之日起滿2年方可交易轉(zhuǎn)讓等一系列政策的出臺(tái)，一定程度上影響著成交量。2018年以來(lái)，政府多措并舉，調(diào)整太原市個(gè)人住房貸款首付比例及最低貸款利率以及限購(gòu)政策的落地等等，2018年下半年的銷售面積呈下降趨勢(shì)。
下面，我們從2018年太原市新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)與成交、整體成交價(jià)格走勢(shì)、成交面積結(jié)構(gòu)以及成交區(qū)域四個(gè)方面進(jìn)行簡(jiǎn)要分析。
（一）太原市新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)與成交情況
2018年全年太原市共批準(zhǔn)預(yù)售商品住房91308套，總面積為1178.51萬(wàn)平方米，環(huán)比增加51.97%；商品房住宅共成交76639套，銷售面積為966.19萬(wàn)平方米，環(huán)比增加48.45%，供銷比為1.22，從全年整體供銷水平來(lái)看，市場(chǎng)總體處于供大于求狀態(tài)，5月份太原加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，提出實(shí)施住房限購(gòu)政策，7月份限購(gòu)政策正式落地，購(gòu)買力有下降趨勢(shì)；樓市價(jià)格方面，全年太原市商品房住宅均價(jià)為11066.58元/㎡，環(huán)比上漲31.83%。
2012年開(kāi)始，受限購(gòu)及山西經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)震蕩、反腐力度等外部因素影響，整體市場(chǎng)供求量出現(xiàn)下滑，2015-2017年限購(gòu)解除，并陸續(xù)出臺(tái)多重利好政策，連續(xù)4年抑制需求集中釋放，成交量?jī)r(jià)呈跳躍式攀升。
（二）太原市新建商品房整體成交價(jià)格走勢(shì)分析
2018年上半年太原市新建商品房房?jī)r(jià)呈現(xiàn)一路飆紅態(tài)勢(shì)，從1月份樓市均價(jià)8790元/㎡上漲至6月份樓市均價(jià)10697元/㎡，上漲幅度高達(dá)21.7%，期間因房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，太原市政府被住建部約談；下半年出臺(tái)限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策后，太原樓市價(jià)格逐漸回歸理性，增長(zhǎng)速度減緩。
（三）太原市新建商品房成交面積結(jié)構(gòu)分析
從2018年太原市新建商品房成交戶型面積來(lái)看，太原市新建商品房90㎡—140㎡的改善型最為熱賣，三居成為主力產(chǎn)品，舒適型大三居成為成交主力，四居產(chǎn)品的成交占比逐步攀升，120—140㎡三居成交占比最高，值得注意的是，140m2以上的戶型需求在逐年增加，而90m2以下的戶型需求在逐年減少。
1月份至12月份90㎡—140㎡戶型共計(jì)成交46161套，總面積537.16萬(wàn)㎡，占全市總成交量的55.59%，成交均價(jià)為10472.08元/㎡；其次熱賣的是140㎡以上戶型，1月份至12月份共計(jì)成交20324套，總面積346.23萬(wàn)㎡，占全市總成交量的35.83%，成交均價(jià)為12280元/㎡；最后是90㎡以下剛需戶型，1月份至12月份共計(jì)成交10154套，總面積82.83萬(wàn)㎡，占全市總成交量的8.57%，成交均價(jià)為9765.83元/㎡。
隨著社會(huì)的進(jìn)一步發(fā)展，國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷上行，剛需慢慢向改善型需求轉(zhuǎn)變，而改善型需求也不再是“有房住”，而是“住好房”，而“好房子”不僅僅是大面積的房子，更是物業(yè)管理好、公共配套好、片區(qū)成熟、能滿足差異化和個(gè)性化需求的房子。
（四）太原市新建商品房成交區(qū)域分析
2018年全年各區(qū)新增商品住宅成交情況為：萬(wàn)柏林區(qū)成交量最大，共成交17663套，面積217.57萬(wàn)㎡，占全市的22.52%；尖草坪區(qū)成交14262套，共163.19萬(wàn)㎡，占比為16.89%；小店區(qū)13439套，共175.51萬(wàn)㎡，占全市的18.17%；晉源區(qū)13429套，共188.81萬(wàn)㎡，占比19.54%；杏花嶺區(qū)10274套，共119.45萬(wàn)㎡，占比為12.36%；迎澤區(qū)成交7572套，共101.65萬(wàn)㎡，占比10.52%。
各區(qū)域成交價(jià)格如下圖所示，小店區(qū)、晉源區(qū)、迎澤區(qū)分別為2018年成交均價(jià)排名前三的區(qū)域，這三個(gè)區(qū)均價(jià)均在11000元/m2以上，分別達(dá)到12248元/m2、12115元/m2、11556元/m2。這與太原市南移西進(jìn)的城市發(fā)展戰(zhàn)略吻合，而傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)周邊的尖草坪區(qū)成交均價(jià)為9609元/m2，為太原市區(qū)域最低。
四、2019年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)展望
2018年房地產(chǎn)從嚴(yán)調(diào)控，市場(chǎng)逐步回歸理性。2019年1月底召開(kāi)的地方兩會(huì)上，10多個(gè)省份的政府工作報(bào)告提出房地產(chǎn)調(diào)控以穩(wěn)為主，強(qiáng)調(diào)完善住房保障體系，“一城一策”成為高頻詞，落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”要求，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展被提到前所未有的高度，2019年各地定位房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)離開(kāi)這個(gè)主基調(diào)，也將進(jìn)入“量平價(jià)穩(wěn)”的零增長(zhǎng)區(qū)間。
2018年太原房?jī)r(jià)為11067元/m2，同比上漲31.83%，房?jī)r(jià)大幅增長(zhǎng)，上升原因在于：新建道路，快速路的改造以及地鐵二號(hào)線車站主體結(jié)構(gòu)的澆筑封頂，太原的交通建設(shè)正在不斷的改善和提升，地鐵的建設(shè)拉動(dòng)地鐵沿線周邊房?jī)r(jià)的上漲；其次各知名房地產(chǎn)公司助力城中村改造，全面提升城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平,帶動(dòng)了本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)。這些因素仍然是2019年影響房?jī)r(jià)走勢(shì)的主要因素,太原城市建設(shè)勢(shì)頭發(fā)展良好，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭穩(wěn)中有進(jìn)，居民住房消費(fèi)活躍。展望2019年，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)依然值得期待。
2018年12月6日，太原規(guī)劃網(wǎng)公布了《太原市市域空間總體規(guī)劃（2016-2035）方案公示》。規(guī)劃范圍：分為太原市市轄區(qū)和市域兩個(gè)層次。本次新完成的市域空間總體規(guī)劃，明確了未來(lái)太原市在空間發(fā)展、產(chǎn)業(yè)布局、生態(tài)保護(hù)等方面的重要方向，規(guī)劃范圍除市區(qū)外，還包括周邊三縣一市，全域規(guī)劃，立體發(fā)展。
2019年，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及煤炭資源整合和城市化的影響下，太原房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持穩(wěn)中求進(jìn)。未來(lái)，太原市需持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)去庫(kù)存化，合理調(diào)控市場(chǎng)需求，保證住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展。
